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什么叫公共体育场馆
公共体育场馆应该是由各级体育部门负责经营管理的一种“国有资产”，而不宜视作体育部门中的一级“事业单位”。资产的经济性质是经营，企业化经营是公共体育场馆经营管理的必然发展趋势，也是公共体育场馆自身发展的客观要求。认清其资产性质，深化体制改革，建立公共体育场馆资产经营机制，盘活公共体育场馆这部分国有资产，使之走出目前所处的困境，是体育场馆改革所面临的首要任务。公共体育场馆改革的基本思路可概括为：转变观念、理顺关系→内联外引、逐步…… 自建国以来，我国在体育场地设施建设中投入了大量资金，截止1998年底，资金总量达372亿。根据1997年第四次全国体育场地普查结果，在我国已拥有的615693个场馆中，新建场馆达54万多个，其中属于体育局（原体委）系统的公共体育场馆为14410个[1]。由于公共体育场馆大多数是较大规模的室内体育馆、游泳跳水馆和室外带有看台的体育场，属高规格、高档次体育场馆，因此，公共体育场馆所含投资量在场馆投资总量中占有较大的比例。可以说，公共体育场馆是我国体育界最大的“资本存量库”。目前，公共体育场馆均掌握在各级体育部门手中，由体育部门代理国家进行经营管理。 改革开放以后，公共体育场馆在经营管理等方面有较大突破，大多数场馆实现了由行政型管理向经营型管理的转化，场馆一改过去“等、靠、要”的依赖思想，依靠自身的经营条件开展多种经营活动，经费来源渠道呈多元化，并逐步做到自给自足。在分配关系上，场馆打破了以往的“大锅饭”模式，名场馆拥有一定的收益分配权，利用竞争机制和利益激励机制，调动了员工的积极性和创造性。改革使公共体育场馆呈现出一定的生机和活力[1]。 但是，在20世纪末至21世纪初，体育产业已经成为我国国民经济发展的一个新的增长点，作为我国体育市场的“主战潮——公共体育场馆，其发展的现状较之体育产业发展的要求而言又是滞后的。公共体育场馆所存在的一系列问题，已经影响了我国体育产业的发展进程，甚至将影响到全民健身计划二期工程的顺利推行[5]。经过研究，笔者认为，没有认清公共体育场馆的资产性质，思想不解放，改革措施缺乏针对性，是问题的根本所在。本文拟从阐述公共体育场馆的资产性质入手，对场馆所存在的主要问题进行剖析，提出我国公共体育场馆深化改革的基本设想，并希望借此为有关决策部门提供一些有益的参考。 1公共体育场馆资产性质分析 公共体育场馆是指通过政府财政拨款或政府通过其他途径筹集资金兴建的，以满足运动训练、运动竞赛和群众健身娱乐等需要的社会公有体育场和体育馆及其附属配套设施，它是实现我国体育事业发展目标的基础性物质条件。 基于上述公共体育场馆的内涵，我们可以把握以下几方面的内容：第一，公共体育场馆是政府所有的，即国有的；第二，公共体育场馆以物产的形式存在，并且属中间产品的范畴；第三，从公共体育场馆的功能和作用来看，它是一种生产资料或称之为资本品，即用来生产各类体育服务产品或培养人才，以满足社会需要的生产资料；第四，公共体育场馆的实质是基础性物质条件，而不是一级组织或机构。因此，我们可以这样来定义公共体育场馆，即公共体育场馆是政府购买的用以生产各类体育服务产品，以满足社会需要的一种资本品（或生产资料）。从这个定义我们可以明显看出，公共体育场馆就是一种“国有资产”。资产的经济性质是经营，资产经营的核心目标是效益（或利润）[3]，公共体育场馆作为一种“资产”同样要服从这一规定性，把公共体育场馆视作一级“事业单位”的做法就违背其经济性质的。但是，由于我国原有的经济体制和体育体制，再加上以前我们一直把体育看作是一种“福利性事业”或一个“纯消费部门”等原因，公共体育场馆便成为我国体育部门中的一级“事业单位”，并由各级体育部门及其职能部门代理政府对其进行“管理”，自此，公共体育场馆的资产性质被严密地遮掩起来了。 其次，从公共体育场馆的产业性质来看，尽管公共体育场馆冠有“公共”的概念，但它所提供的体育服务（如运动竞赛的观赏、体育健身娱乐的参与、体育培训、场地租赁等）绝大多数都和人们的兴趣爱好、活动目的有关，因而这些体育服务的消费在一定程度上具有竞争性和排他性。根据美国经济学家萨缪尔森提出的公共物品理论，即依据社会产品在消费上是否具有竞争性和排他性，可将社会产品分为公共物品和私人物品或混合物品。其中，公共物品由政府提供，私人物品由市场提供，混合物品由政府和市场共同提供。公共体育场馆所提供的体育服务大多数属私人物品或混合物品、准公共物品，那么它就应该由市场来提供，或政府和市场共同提供[4]。所以说，公共体育场馆走向市场，实现企业化经营是有其经济理论基础的，公共体育场馆应纳入狭义的体育产业（体育企业）范围之内加以发展。 2公共体育场馆现存主要问题及原因探析 由于没有清楚地认识到公共体育场馆的这种资产性质，长期将它当作一种事业单位来加以管理，尽管在改革开放后也采取了多项改革措施，但终究未能从根本上解决公共体育场馆存在的一系列问题，从而使公共体育场馆陷入目前的困境。 2.1产权不明，关系不顺 公共体育场馆同体育部门之间到底是什么关系？从目前来看，这个问题处在一种模糊状态之中。如果说公共体育场馆是一种资产，则二者之间的关系有两种可能：一则体育部门是公共体育场馆的所有者，二则体育部门是公共体育场馆的代理经营者。如果说公共体育场馆是一级事业单位，那么二者之间的关系只有一种情况，即体育部门是公共体育场馆的上级主管单位。从现实的具体操作来看，二者之间的上述三种关系同时存在，表现在：(1)公共体育场馆经营的收益权和财产支配权属于体育部门，意味着体育部门是所有者；(2)公共体育场馆是由国家投资兴建的，同时，每年仍下拨一定数量的资金到公共体育场馆，由体育部门支配和管理，意味着国家（或政府）是所有者，体育部门是代理经营者；(3)体育部门可以运用行政手段对公共体育场馆的具体事务（如人事、财务等）进行干预，意味着体育部门是公共体育场馆的上级主管单位。结果，二者之间到底是什么关系，谁也说不清楚。由此可见，造成公共体育场馆产权不明，关系不顺的根本原因在于我们没有清楚地认识和把握公共体育场馆的资产性质，没有把它真正当作一种国有资产来经营。 2.2体制混乱，有“改”无“革” 目前，我国公共体育场馆的经营管理体制多达八种。包括经营承包责任制、经营包干责任制、全额管理、差额管理、经营管理目标责任制、委托经营责任制、租赁制、自收自支责任制等等。其中差额管理、经营承包责任制占有较大份额，只是在广州、北京等地出现了极少数场馆采用委托经营责任制和体育场馆的“物业管理”模式[7]。尽管上述多种体制并存是改革的结果，但我们从中不难看出有些体制仍然是从计划经济中沿袭下来的陈旧模式，带有浓厚的，“行政管理模式”的色彩；有些体制虽然反映出市场经济的某些特征，但也只能作为场馆改革过程中的过渡形式，要使体育场馆真正走上企业化经营的道路，这些体制仍需深化改革。从1985年中共中央在《关于进一步发展体育事业的通知》中明确要求“体育场馆要逐步实现企业化和半企业化经营”至今，已历时17年之久，为什么我国公共体育场馆管理体制改革却无实质性进展呢？关键在于我们没有从公共体育场馆的“国有资产”性质出发进行有针对性的改革，而是一直把公共体育场馆视为“事业单位”，其改革大多按行政部门或事业单位改革的模式进行套转，从而使改革缺乏针对性，自然是“改”而无“革”。 2.3观念错位，职能不清 社会主义市场经济条件下，公共体育场馆的职能到底是什么？要回答此问题，首先应该分析公共体育场馆的性质。如果说公共体育场馆是国有资产，那么它的主要职能应该是经营，如果说公共体育场馆是一级事业单位，那么它的主要职能应该是服务。现阶段，我国公共体育场馆肩负产业经营、为训练竞赛服务和向社会开放三重任务，同时履行经营和服务双重职能。并且，政府和体育部门要求公共体育场馆必须把服务（社会效益）放在首位，在有余力的情况下开展经营活动。由此可看出，在观念上我们仍然把公共体育场馆当作事业单位，将其服务职能凌驾于经营职能之上。同时，在公共体育场馆的运行过程中，着重强调“管理”的作用，强调经营为管理服务。其实，这种观念也是违背公共体育场馆的资产性质的。因为，在市场经济条件下，公共体育场馆作为一种国有资产，它的首要职能就是经营，一切管理活动都应该为经营服务，只有经营好了，才能更好地为社会服务。如果一味地强调公共体育场馆的服务职能，势必造成公共体育场馆在资产消耗过程中缺乏必要的资金注入，结果只能维持在低资产水平下运行。目前，我国公共体育场馆普遍存在的场地条件差、设备老化、技术装备水平低等现象，就是过分强调服务职能的观念和做法直接造成的。 2.4经营不活，管理不善 当前，我国公共体育场馆普遍存在经营不活、管理不善的现象，具体表现为：(1)资产水平较低，缺乏市场竞争能力；(2)经营条件有限，市场开发无力；(3)经营观念陈旧，经营方式落后；(4)内部机制运转不灵，管理效率上不去；(5)缺乏经营管理人才，创新不足，潜力不大。造成以上现象的根本原因在于：(1)运用管理“单位”或“部门”的管理方法和手段来管理国有资产，方法不对路；(2)公共体育场馆由于职能不清导致任务过多、过杂、过重，面对多重压力而忙于应付；(3)公共体育场馆的手脚被缚，难以充分发挥自身的经营职能[5]。说到底，还是对公共体育场馆的资产性质认识不清的问题。 3公共体育场馆改革的基本设想 3.1总体思路 公共体育场馆可参照我国国有企业改革的模式和具体办法，分类别进行改革，具体分三步进行。第一步，转变观念、理顺关系；第二步，内联外引，逐步脱钩；第三步，自主经营，快速发展。 3.2措施和步骤 3.2.1转变观念，理顺关系首先，政府要打破传统观念的束缚，并树立以下新型的资产观念：(1)公共体育场馆是国有资产的一部分，政府是这部分资产的所有者，并拥有收益权、占有权和支配权；(2)作为公共体育场馆这部分国有资产的代理经营者，体育部门不是最佳选择对象，也不是惟一的选择对象；(3)公共体育场馆存在资产闲置或资产流失问题，政府应负主要责任，同时，政府应该承担公共体育场馆的经营风险；(4)公共体育场馆与体育部门分离，既不会影响其功能的发挥，更不会影响“奥运争光计划”和“全民健身计划”的顺利实施。 其次，各级体育部门要转变观念。(1)承认公共体育场馆的国有资产性质，还公共体育场馆的本来面目，并将其所有权返还给政府；(2)公共体育场馆不是自己的下级事业单位，也不是自己的后勤服务部门，更不是一块“肥肉”，脱离与公共体育场馆之间的直接管理关系等于扔掉一个沉重的包袱；(3)没有了公共体育场馆的占有权，并不影响各体育部门体育事业目标的实现。 再次，公共体育场馆部门自身要转变观念。(1)既不依靠政府，也不依靠体育部门，到市场上去自主经营、自我发展的前景更为广阔[6]；(2)自身的实质是资产，经营才是主要职能，实现国有资产增值保值是首要任务；(3)充分发挥自身的经营职能，最大限度地满足社会日益增长的体育需求是最高经营目标。 转变观念的实质是还公共体育场馆“国有资产”的本来面目。同时，观念的转变也是理顺场馆关系的前提条件。改革后，政府、体育部门和公共体育场馆三得之间的关系是：政府是公共体育场馆的所有者，有权委托某一部门负责公共体育场馆经营或控股经营股份制改造后的公共体育场馆；各级体育部门与公共体育场馆之间无任何隶属关系，只存在业务上的往来；体育场馆以合适的经营组织形式成为自主经营的市场主体，充分履行自身的经营职能，完成国有资产增值保值的重任。 3.2.2内联外引、逐步脱钩内联，是指体育部门内部的资产联合，如场馆联合、场馆与职业俱乐部联合、场馆与体育企业联合等，其实质是资产重组。外引，是指通过引入体育部门以外的资金对场馆进行改革，包括引进企业资金，引进其他经营组织资金和引进外资。逐步脱钩是指公共体育场馆逐步从各级体育部门的隶属关系中分离出来，以一定的经营组织形式成为市场主体。公共体育场馆与体育部门脱钩应结合场馆的实际情况，将场馆进行资产级别划分后逐步进行。 (1)公共体育场馆资产级别划分。第一级别：特大型、大型体育中心和部分新建的质量好、资本含量高、技术装备水平高，设备状况好、配套设施完善、地理位置好的综合性体育中心。第二级别：修建年限较长，设施条件较差的中、小型体育中心和规格较高的单独设置的大型多功能化体育场馆。第三级别：其他中、小型体育场馆。 (2)公共体育场馆分类改革的措施。第一级别公共体育场馆宜进行股份制改造。在股份制改造过程中，可进行资产重组，即此类场馆可兼并对自己经营有利的其他低级别的场馆，也可合并同等级别的场馆。改造后的公共体育场馆与其他企业一样受《公司法》规范，并以利润最大化为经营目标参与市场竞争，以法人资格承担责任[2]。第二级别公共体育场馆，可考虑实行股份合作制或通过拍卖或股权转让改造成民营企业或被其他非国有企业所兼并。同时，还可考虑引进外资进行改造[2]。第三级别公共体育场馆可租赁给私人或法人机构经营，或实行“委托经营责任制”委托给体育部门或其他部门经营。 3.2.3自主经营、快速发展经过改革后的公共体育场馆实现了所有权与经营权的分离，充分享有自主经营的权利。在此基础上，各主体应构建资产经营机制、经营决策机制、利益激励机制、预算约束机制和内外协调机制，自主经营、快速发展，在市场中充分履行其经营职能，实现国有资产的增值保值。 4公共体育场馆改革后应处理好的几个问题 (1)国家每年按原计划下拨和增拨至各体育部门属公共体育场馆部分的资金，用以设立“运动训练、竞赛专项基金”、“社区公共体育设施建设专项基金”和“公益性群众体育活动专项基金”。由体育部门统一管理和支配，确保“奥运争光计划”和“全民健身计划”实施过程中的场馆费用开支。 (2)体育部门与改革后的公共体育场馆之间的所有业务往来均按市场行为操作，即场馆使用按有偿付费方式进行，从各专项基金中列支。 (3)体育部门原有的不对外开放的专用竞赛、训练场馆仍保留在体育部门，用以服务于“奥运争光计划”的需要。 (4)改革后，体育事业（体育场馆部分）的公益性通过两种途径来实现。社区公共体育场地设施免费向社会开放是公益性的直接实现形式。公共体育场馆尽管是市场化模式运作，但它仍需通过公益性（社会效益）来吸引体育消费者，提高市场占有率。以社会效益促进经济效益，并通过经济效益提升社会效益的层次，实现双效互动和良性循环，这是公益性实现的间接形式。
我国物业行业发展现状，存在问题及对策？
摘要： 随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续，各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快，意味着物业管理覆盖面进一步加大，会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。物业管理在我国尚属新兴行业，如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节，本文首先简述了物业管理的有关概念，然后指出我国目前物业管理行业的现状及出现的问题，最后提出了解决这些问题的若干对策。
关键字： 物业管理 现状 问题 对策
一、 物业管理概述
(一) 物业管理的含义
从广义上讲，物业管理包含物业管理法律、法规，物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲，是指专业化的物业管理企业受物业所有人(即业主)或其承租人的委托，以商业经营形式，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，对房屋及其相关设施、居住环境、安全保卫等进行专业化维护和管理，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理，指的是狭义上的物业管理，即物业公司的服务活动，强调的是服务。它具有以下特点：
1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。
2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。
3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。
4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。
5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。
6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。
(二) 物业管理的主要内容
物业管理行业属于第三产业中的服务行业，虽然服务内容和范围广泛，物业类型和使用性质各不相同，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种经营型的综合服务，融管理、服务、经营于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理按服务性质和提供服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
1.常规性的公共服务。是物业管理的基本工作，是物业公司面向所有业主提供的最基本的管理与服务。主要包括八项内容：(1)房屋建筑主体的管理；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)车辆道路管理；(8)公众代办性质的服务。
2.针对性的专项服务。是物业管理企业为改善和提高业主的工作、生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要包括五类：(1)日常生活类；(2)商业服务类；(3)文化、教育、卫生、体育类；(4)金融服务类；(5)经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在所负责的住宅区内开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。
3.委托性的特约服务。是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。
上述三类服务，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和业主的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，不断拓展服务的广度和深度。
二、我国的物业管理现状
物业管理在世界上已有100多年的历史。1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。在我国刚刚起步的物业管理，尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论，许多许多物业公司由房管所“翻牌”而来，物业管理的通病就在于人们与物业管理者们对这个行业的认识不够深入，因而这些公司存留着的思想还是以前房管所的思想，没有意识到现代物业管理的重要性，物业管理者真的把自己当成“管理者”了，而真正的物业管理涵义，应该是物业服务，这也是我国物业管理转型的核心问题，即从管理向服务的转型。
三、我国的物业管理存在的问题
(一)开发商、物业公司强迫业主接受物业合同
目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制订《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。
(二)开发商给物业公司留下诸多纠纷隐患
目前，我国多数的物业公司是由房地产开发公司渊生出来的—是开发商自己组建或委托的物业公司，是“爸爸和儿子”的关系，这不仅从一开始就剥夺了业主和业主委员会对物业公司的选择权利和契约自由，而且也为物业公司与业主处理关系留下隐患。物业公司本应在接受委托前，对将要负责的房屋、公共设施等进行全面而细致地验收，理清关系，分清职责。但是，物业公司为了既得利益，不敢和开发商谈条件，更不敢和开发商划清界线，从一开始就成了开发商的“冤大头”。
(三)物业公司服务质量差、乱收费
由于物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，经营极不规范，服务意识不强，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。而国家还缺乏相应的法规加以约束，国家对物业收费也未订立统一标准，致使物业公司的行为带有很大的随意性和自主性，物业收费的多少完全由物业公司一家说了算，业主只能被动地接受。部分物业公司为了更多地获取利益，巧立名目多收
费、乱收费；部分物业公司为了获取更多的利益，甚至单方面制定一系列规章制度约束业主，并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，业主稍有不从，物业公司便以停水、停电相要挟，甚至武力相向。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时，随意订价，只收费，不服务，巧立名目乱收费、多收费、强行收费己成为一种普遍现象。小区环境脏乱差，杂草纵生，小区门卫形同虚设，小商贩、闲杂人员任意进出，治安秩序混乱，物品时常被盗，共有设施维修不到位，冬季供暖不足等问题激起了业主的强烈不满。加之受开发商遗留问
题的影响，致使业主与物业公司之间矛盾重重。
(四)物业公司随意处置业主权益
我国物业管理行业起步较晚，物业公司企业规模小，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，加之受习惯思维和传统观念的影响，物业公司很容易将自己理解为物业“管理”公司，认为一旦与管理搭界，就是执法者，是秩序的维护者，将业主曲解为被管理者，将业主与自己的主从地位根本颠倒。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，以执法者和管理者的身份出现，随意处置业主权益，损坏业主财产、侵犯业主权益现象时有发生。
(五)公共设施及其维修基金的产权、责权不清
受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的公共设施、共用设备、道路、场馆等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，这些共用设施和公用部位的利用与收益的归属根本无法界定，给物业管理和收费带来困难。
(六) 物业管理企业产业结构单一
作为一个新兴行业，中国物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒展。行业主体的单一使消费者所接受的服务范围受到了限制，行业客体的单一则把更广大的消费群体拒之门外。产业的单一性，使我国的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平、开展全方位服务的可能。
四、完善我国物业管理的对策探讨
(一)成立专门的政府主管机构，加强行业监管
建议国家成立住房与物业管理方面的专门机构或行业管理协会。该机构除具备管理住房与城市发展的相关职能外，还应成为物业管理行业的官方管理机构，各级政府中也应成立相应的下级机构。它应加强对整个行业的监管力度，约束物业公司的行为，制定行业标准，保障老百姓的权益，给老百姓提供一个投诉和反映问题的渠道。
政府对物业管理行业的监管可从二个方面着手：一要对物业管理起到指导监督作用。要从宏观上进行指导和引导，制定符合物业管理实际的政策、法规，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展良好市场环境。二要引导物业管理行业按市场规律办事。让市场主体和市场杠杆充分发挥作用。
(二)建立、健全纠纷解决机制，合理解决纠纷
建议建立协商、调解、诉讼三级解决机制。协商可由当事双方或多方在平等的基础上进行。协商不成，可在行政主管机构的主持下，依法进行调解，行政主管机构必须在规定的时限内出具具体的解决方案，不得拖延和推诿，更不得袒护任何一方，应该公平、合理地依法进行调解；调解不成，或对调解不服，当事方可向上级主管机构申诉，或者直接向人民法院提起诉讼。
(三)进一步引入市场机制，强化服务意识
将目前流行的物业管理公司更名为“物业服务公司”，强化服务意识，提高服务水平。应通过立法将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。进一步规范物业公司的运作，对那些只收费不服务或者多收费少服务的物业公司要加强监督，并追究其法律责任。
竞争是市场经济的活力所在。物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。我国被认为是目前国际上最大的市场，加入WTO之后，随着我国市场的对外开放，国外的大型物业公司已开始进入中国市场。我国的物业管理企业与国外物业管理企业同台竞争已为时不远。我国的物业管理企业只有苦练内功，学习国外先进的管理经验，提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大。
(四)废除公共维修基金制度，引进财产保险制度
国家建设部对房屋共用部位、共用设施设备维修基金问题做了明确规定，本意是通过这一准备金来应付小区大的房屋修缮等问题，但现实情况是大多数落实不到位。建议国家废除公共维修基金制度，引进财产保险制度。对大的房屋修缮项目，由保险公司来承担。保险费用可采取购房时一次缴入国家共有帐户的方式，也可采取住户定期缴纳个人房屋保险基金帐户的方式。一旦出现大的房屋修缮项目，可由国家从共有保险帐户中支取，或由个人从保险基金帐户支取后统一分摊修缮费用。
(五)走多元化发展道路，全面提升企业整体实力
多元化的产业结构是物业管理发展的必然趋势，建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式，可以通过：(1)建立大物业概念；(2)走兼并重组的道路；(3)走专业化服务的道路。(4)联合边缘行业开展多样化服务。(5)走集团化发展的道路。
(六)加快物业管理学科建设，加速人才培养
我国加入WTO之后，一些有国际声誉和经济实力的开发商和物业公司将联合进入中国市场，必将对我国的物业管理市场造成巨大冲击。我国的物业管理不仅要提高服务质量、提升企业实力，更重要的是加速人才培养，尽快培养出一批高素质的行业管理人才。加快物业管理学学科的建设己成为当务之急。
呼和浩特现有体育场馆概况
各大高校都有，再就是有体育场：大马路体育场，公园东路。呼和浩特体育场（新）（六万人）成吉思汗大街。体育馆：内蒙古体育馆（旧）新华大街。内蒙古体育馆（新）成吉思汗大街。铁路体育馆，车站东街。
广州体育西路小区住房的维修基金怎么算，有乱搭建的现象吗？
您好，很高兴为您解答体育西路小区小区相关问题。
体育西路小区房屋维修基金主要有两种算法；1、按照体育西路小区购房总价来算的：房屋总价的2%，2、按照体育西路小区建筑面积来算的。体育西路小区商品住房在销售时，购房者与体育西路小区售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按体育西路小区购房款2-3%的比例向售房单位缴交纳房屋维修基金。
体育西路小区占地面积大，空间大，并且体育西路小区有专业的物业管理团队，没有乱搭建的现象。而且体育西路小区绿化率高，环境优美，是不许乱搭建的现象破坏体育西路小区的居住环境的。
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